Seznam.cz: V ulicích teče krev malých developerů. Velcí kupci vítězí
Malí developeři jsou na pokraji krachu. V době drahých hypoték téměř nikdo byty nekupoval a jejich projekty skoupili pod cenou velcí hráči, píše v komentáři předseda představenstva spořitelního družstva NEY Lukáš Hartl.
Nakupujte, když v ulicích teče krev. Okřídleným heslem Nathana Rotschilda, které poukazuje na to, že každá krize je zároveň příležitostí k zisku, se řídí řada úspěšných investorů. A to nejenom burziánů, ale i zájemců o nemovitosti v Česku. V posledním půlroce přitom v ulicích tekla především krev malých developerů. Ačkoli to není na průměrných cenách nemovitostí příliš vidět, mnoho z nich bylo nuceno prodávat své projekty oproti ceníkovým cenám až o čtvrtinu levněji.
Jaká je tedy vlastně dnes situace na poli malého developmentu (bytové domy s několika jednotkami nebo výstavba nižších jednotek rodinných domů) a co můžeme čekat ve zbytku letošního roku?
Přestože s určitou nadsázkou můžeme říci, že segment malého developmentu je na pokraji klinické smrti, na průměrných cenách nemovitostí to znát není. A je potřeba říci, že nás ani nečeká období levnějších nemovitostí, spíše naopak. Za výprodejové ceny totiž nakoupili větší hráči nebo spekulanti s dostatkem kapitálu a ostatní malí developeři drží pozice a nervózně vyhlížejí oživení trhu s hypotékami. Pokud si to mohou alespoň trochu dovolit a mají nějaké nemovitosti hotové, odmítají jít s cenou výrazněji dolů, protože by na nich prodělali.
V uplynulých letech jim totiž skokově vzrostly náklady na stavební materiály, práci či pohonné hmoty, ale především náklady na financování, proto mají omezený manévrovací prostor. Jde většinou právě o malé hráče, kteří při projektování nepočítali s tím, že dojde k rychlému a dlouhodobému růstu úrokových sazeb v kombinaci s výrazným poklesem poptávky. Velká skupina malých developerů proto také v uplynulém roce své projekty raději zastavila a zakonzervovala a teprve nyní přemýšlí nad tím, že se k nim vrátí.
Developeři řeší úvěry
Velká část z těch, kteří se snaží své už hotové nebo rozestavěné portfolio udržet bez toho, aby museli sáhnout k výprodejům, je však podle našich zkušeností nucena zachránit se překlenovacími úvěry u nebankovních poskytovatelů. Tím si v zásadě kupují čas, který nakonec rozhodne o tom, jestli přežijí, nebo ne. Jednoduše dají svůj projekt do zástavy a doufají, že se do roka poptávka po nemovitostech zvýší natolik, aby neskončili ve ztrátě. Přestože roční překlenovací úvěr firmy v současné době vyjde se všemi náklady přibližně na 10 % ročně, je to pro ně pořád lepší, než kdyby byli nucení své projekty prodat s výraznou slevou. Pokud totiž potřebují finance hned, nemohou si příliš vybírat, za kolik své nemovitosti nakonec prodají.
V naší praxi se setkáváme s výraznými rozdíly mezi kondicí jednotlivých developerů. Zatímco jedni mají ještě určitý manévrovací prostor a o úvěry žádají například kvůli možnosti nakoupit další pozemek nebo pouze z preventivních důvodů, jiní řeší akutní potřebu kapitálu a úvěr potřebují co nejdříve. Často z důvodu nedostatku cash flow či potřeby refinancování jiného zástavního věřitele, u kterého mají z minulosti výrazně horší podmínky, než na které dosáhnou dnes.
Někteří developeři také oceňují možnost čerpat finanční prostředky již na základě návrhu na vklad do katastru nemovitostí a nečekat až na zápis. Výsledkem je možnost čerpat o 20 dnů dříve oproti standardnímu postupu, což je pro některé vítanou úlevou.
Počet rozestavěných bytů klesá, ceny půjdou vzhůru
Těm, kteří se snaží touto cestou vydržet, přitom hraje alespoň částečně do karet aktuální situace v ekonomice. Poptávka po hypotečních úvěrech postupně roste, zatímco počet nové zahájených staveb naopak klesá. O tom ostatně vypovídají například i statistiky zahájených a dokončených bytů a vydaných stavebních povolení. V celé republice bylo sice podle dat Českého statistického úřadu loni dokončeno 38 tisíc bytových jednotek, což je druhý nejvyšší počet od roku 2009, počet zahájených staveb a počet stavebních povolení se ale výrazně snížil. Počet zahájených bytů v rodinných domech a bytových domech meziročně klesl o 15 % a byl tak podobný jako v roce 2020. Počet stavebních povolení pro nové bytové budovy potom meziročně klesl téměř o pětinu na necelých 12 tisíc a byl nejnižší od roku 2013 a třetí nejnižší od roku 2000. Data tedy ukazují, že pokles stavební aktivity se netýká jen menších hráčů, ale celého trhu.
V horizontu příštích let tak bude bytů opět nedostatek a jejich cena nevyhnutelně vzroste. To, co je pro kupující špatnou zprávou, je pro malé developery naopak světlem na konci tunelu: Kdo má postaveno a najde způsob, jak ještě nějaký čas vydržet, nemá důvod prodávat s výraznými slevami.
Zpět na výpis aktualit
